martes, 19 de septiembre de 2017

Mi alquiler termina y mi casero quiere subirme 200 euros al mes,¿Puede hacerlo?

Alquilé un piso en noviembre 2012 por 500 euros mensuales y me vence ahora el contrato.El arrendador quiere renovar por 3 años más con una subida de 200 euros.¿Puede obligarme a esta subida tan desproporcionada y abusiva o hay un límite?

De acuerdo al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU),"la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes".Por su parte,el artículo 10 del mismo cuerpo normativo establece:"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,o de cualquiera de sus prórrogas,una vez transcurrido como mínimo tres años de duración de aquel,ninguna de las partes hubiese notificada a la otra ,al menos con 30 dias de antelación a aquella fecha ,su voluntad de no renovarlo,el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En el presente caso,se trata de un contrato con una duración de cinco años,por lo tanto ,si al momento del vencimiento del contrato el arrendador comunica con al menos 30 dias de antelación la voluntad de no renovarlo ,el mismo se da por terminado ,pudiendo suscribirse un nuevo contrato con condiciones distintas.

Las partes son libres de pactar la renta ,así lo establece el artículo 17 de la LAU,señalando que 2la renta será la que libremente estipulen las partes",por lo tanto ,las partes tienen libertad para pactar las condiciones económicas que están dispuestas a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Vivir en Barcelona y comprar casa en Galicia

Soy de Barcelona y voy a comprar un piso en Galicia de segundo mano.
¿Puedo hacer todos los trámites en Barcelona y escriturar aquí o tengo que ir a Galicia a firmar ante notario?Por otro lado ,no tiene certificado energético,¿debería tenerlo?

Puede realizar la compraventa ante notario en cualquier lugar,no siendo preciso que se traslade a Galicia para ello.Esto quiere decir que puede realizar al firma del contrato de compraventa ante un notario en su ciudad.

No obstante,la inscripción de la compraventa debe realizarse en la oficina registral  donde radique la finca ,en este caso sería Galicia.La presentación de los documentos se puede realizar directamente por el comprador o bien por una gestoría,o incluso por la notaría,si esta última presta servicios de gestión o bien de forma telemática.

Asimismo ,hay que tener en cuenta los impuestos que deben liquidarse al adquirir una vivienda de segunda mano ,en este el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados,que deberá abonarse en la comunidad donde radica el inmueble.

En los que recpecta al certifiado energético,en virtud del Real Decreto 235/2013 ,de 5 de abril,el promotor o vendedor de una vivienda debe disponer obligatoriamente del certificado de eficiencia para la venta o alquiler de la misma,debiendo entregar dicho documento al comprador o mostrarlo al nuevo inquilino.

El certificado de eficiencia energética permite conocer el consumo energético de un inmueble,ya se trate de un edificio,vivienda o local,y otorga una calificación en función del grado de eficiencia.Mediante el mismo,se persigue conseguir una mayor eficiencia energética de los inmuebles,si  bien es un documento informativo y no vinculante.

Sin embargo,sí que es obligatorio disponer del mismo ,y por ello el art.18 del real decreto dispone que no tenerlo "se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios" y conlleva la imposición de una sanción.

viernes, 15 de septiembre de 2017

Los juzgados para cláusulas hipotecarias abusivas que reciben mas demandas de toda España

Los juzgados creados especializados en los litigios sobre cláusulas abusivas de las hipotecas ya han hecho balance de sus primeros 100 de actividad:de media,están recibiendo cada día más de medio millar de demandas.

Según los datos que maneja el Consejo General del Poder Judicial (CGPL) ,entre el 1 de junio y el pasado 8 de septiembre,los 54 Juzgados de Primera Instancia que se han creado para dar respuesta al aluvión de reclamaciones han recibido un total de 57.068 reclamaciones.Pero no todos están teniendo la misma carga de trabajo.

El juzgado de Madrid, por ejemplo,ha recibido el 23 % de todas las reclamaciones y se convierte en la única provincia donde el número de demandas supera las 10.000.En estos primeros 100 días de actividad de los juzgados,el madrileño ha recibido 13.064.Los siguientes más activos son los de Barcelona (4.644),Sevilla (2.946), Málaga (2.177) y Valencia (2.044).Ya por debajo de las 2.000 reclamaciones ,pero encima de 1.000 encontramos 18 provincias(Alicante,Murcia,Coruña,Badajoz, Toledo ,Baleares,Las Palmas...),mientras que por debajo de 1.000 demandas encontramos casi una treintena de ejemplos (Guadalajara, Salamanca,Navarra,Almeria,Tarragona,Cantabria...).

Los cuatro juzgados que cierran el ranking son los de las provincias de Huesca (82) y Lugo(81) , y los de las ciudades autónomas de Ceuta (50) y Melilla (13),cuyos juzgados especializados son los únicos que han registrado menos de 100 demandas derivadas de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

Los primeros fallos,a favor de los hipotecados

Estos juzgados especializados fueron impulsados por el CGPL,apoyado por el Ministerio de Justicia y las administraciones autonómicas,con el objetivo de evitar el colapso de la justicia ordinaria ante la avalancha de reclamaciones por las cláusulas abusivas de las hipotecas,tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)del pasado diciembre que las declaraba abusivas.Así pues,se trata de litigios relacionados clausulas suelo,cláusulas de vencimiento anticipado,pago de intereses de demora,hipotecas multidivisa o gastos de formalización de las hipotecas.

Hasta la fecha,muchos juzgados han dictado sentencias y todas ellas han dado la razón a los afectados.Por ejemplo, se conocen los fallos de Madrid,Barcelona ,Oviedo,Zaragoza,Valencia,Santander o Lugo.

Además,y según explica el CGPL," muchos de los Juzgados especializados comenzaron en julio a celebrar vistas previas,en las que se fija el objeto del litigio,las partes proponen prueba y el juez admite las que considera procedentes para resolver el pleito planteado.Si las partes proponen únicamente prueba documental,el asunto queda visto para sentencia en ese momento,y solo en caso contrario es necesaria la celebración de juicio".

En el caso de Madrid,que es el juzgado de España en el que han entrado más demandas, la primera audiencia previa se celebró el pasado 27 de julio,y tiene previstas otras 159 para septiembre,otras 512 parq octubre y otras 1.108 a lo largo de noviembre.
Fuente:www.idealista.com

domingo, 10 de septiembre de 2017

¿Por que alquilar tu vivienda vacía?

Esta semana comenzamos la publicación de varias guías sobre el alquiler, en las que daremos respuesta a las numerosas preguntas que se plantean caseros e inquilinos a la hora de arrendar una casa. En este primer capitulo, dedicado a propietarios, repasamos por qué es una buena idea alquilar tu vivienda vacía. Rentabilizar la inversión que supone la compra de un inmueble o ayudar al pago de la hipoteca son algunas de las principales razones.

Tener una casa vacía es caro, especialmente si esta cuenta con hipoteca. Sólo los gastos fijos, como el ibi, la comunidad, el seguro de hogar o os mínimos de luz y el agua pueden suponer el desembolso de mas de 2.000 euros anuales por vivienda, al que habría que sumar el coste del préstamo hipotecario si es que la casa aun no esta completamente pagada.

Por eso, y porque vender una vivienda es hoy en día complicado, una buena opción para los propietarios de vivienda vacías puede ser sacarlas al mercado del alquiler. Y es que la rentabilidad del alquiler de vivienda en ciudades como Madrid o Barcelona ronda en el actualidad en el 4%.

En resumen, las ventajas de alquilar tu vivienda vacía son:
- Rentabilizar la inversión que supone la compra de la casa
- Amortizar  los costes que supone ser propietario
- Ayudar al pago que supone la hipoteca de la vivienda, si la hay
- Una casa habitada se mantiene en mejores condiciones que una vacía
- El alquiler permite obtener un beneficio a la vez que se mantiene la propiedad del piso

Algunas desventajas de poner tu piso en el mercado del alquiler pueden ser:

-El propietario deja de tener el piso disponible durante varios años
- Se asumen una serie de responsabilidades de cara a mantener la vivienda en buenas condiciones y para gestionar la relación de los inquilinos con el resto de vecinos
- Posiblemente haya que hacer alguna obra para poner la casa a punto
- El riesgo que supone un impago o el temor a que la casa sufra desperfectos , si bien este punto puede minimizarse con una cuidada selección del inquilino o la disponibilidad de seguros para estas situaciones, e incluso la exigencia de un aval al inquilino

Fuente: alquila vivienda

martes, 18 de julio de 2017

Guidos:"Cambiar de hipoteca variable a fija será casi gratis"

El ministro de Economía dice que el euríbor está negativo pero no va estar así siempre.

El 95% de las hipotecas en España son a tipo variable y a un plazo de entre 25 y 30 años.

El ministro de Economía,Industria y Competitividad,Luis de Guidos,ha destacado la mejora que supondrá para los consumidores la futura ley de crédito inmobiliario que contempla,entre otras cuestiones,que si el consumidor lo decide,de acuerdo con su banco,pueda pasar su hipoteca de tipo variable a fijo "prácticamente sin gastos",lo que supone "un seguro" para el ciudadano porque el euríbor ahora está negativo pero no va a estar así "toda la vida"

En su intervención en el desayuno-coloquio organizado por Unicaja y diario SUR,ha apuntado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al eríbor, y ha recordado que se trata de contratos "a muy largo plazo,a 25 o 30 años,y los tipos de interés no siempre van a estar igual; de hecho a una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo".

La normativa prevista intentará facilitar "prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco ,pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo".Esto,ha recalcado ,beneficiará al ciudadano,recordando cómo en 1996 la mayoría de las hipotecas eran a tipo fijo y esa tendencia cambió.

Negociación del tipo aplicable

El Gobierno ,ha precisado De Guindos,"dará una opción muy barata" de aplicar ese cambio, de manera que se intentarán mejorar las condiciones "desde  el punto de vista del consumidor".Respeto a qué tipo fijo,ha aclarado  que tendrá que ser una negociación entre las partes.
Fuentes del Ministerio de Economía consultadas por Europa Press han explicado que la normativa incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera.

Otra de las cuestiones expuestas por el ministro ha sido que el notario va a tener que actuar dos veces ,en la fase precontractual y cuando se firma la hipoteca."Vamos a intentar también que la transparencia sea absoluta con los gastos y cláusulas suelo y con las cláusulas completas,porque el hipotecario no se trata de un contrato sencillo,y se trata de evitar la opacidad,que es la fuente de la nulidad",ha expuesto el titular de Economía.

También ha aludido a otros cambios previstos, de manera que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro "sin el más mínimo coste o sin la más mínima penalización ".

En su intervención también se ha referido al importante ajuste que se ha producido en el sector de la construcción en España durante la crisis y que ha provocado que la construcción residencial redujera su peso a más de la mitad.

A su jucio ,la situación está remontando," en consonancia con la recuperación de los flujos de financiación" pero "es prematuro decir que existe una burbuja".Para De Guindos,la reactivación de la compra y venta de viviendas "es una buena noticia".
Fuente:www.cincodias.com











domingo, 16 de julio de 2017

El truco para el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP


Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varia en función de la comunidad autónoma donde este ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles ( que es el que hay que declarar en el ITP o en el impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por que coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador por hacerle tributar por el "valor real" del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.



Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla la Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compro un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando auto liquido el ITP declaro un valor de 204.271,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.

Para Salcedo la clave esta en lo que se considera una "declaración tributaria". La Administración acojiendose a la amplitud del concepto de "declaración tributaria" previsto en el articulo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando u valor inferior al de la escritura, "no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigirse le el  pago del impuesto conforme  al valor de dicha escritura", añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe entenderse es la autoliquidacion del contribuyente u la valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP preve precisamente la presentación de una autoliquidacion para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante TSJ de Castilla la Mancha, aun no estaba vigente el articulo 46.3 de la ley que regula el ITP ( R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliqudado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomara como base imponible el precio pagado.



¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el articulo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores. Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el articulo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunico al contribuyente cual era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

"Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidacion del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible", señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura publica, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

" Y ello no supone dejar de aplicar el articulo 46.3 R.D. Legislativo 1/1993. Dicho articulo sera plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración", subraya Salcedo.

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de esta sera inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

Fuente: Idealista

domingo, 25 de junio de 2017

Un 37% de los españoles defiende que comprar casa es mejor que alquilarla


Los promotores ya están comprobando desde hace algo mas de dos años como ha cambiado la crisis en el sector. Nuevos actores productores de oferta, nuevas formas de financiarse y nuevos perfiles de demanda. Conocer al potencial cliente de vivienda, que producto quiere, cuanto esta dispuesto a pagar por el y en que régimen de tenencia, propiedad o alquiler, se antojan factores clave para acertar en la estrategia de venta.

El portal inmobiliario Fotocasa ha realizado una encuesta a mas de 5.000 personas, representativas de la sociedad española, y como resultado ha elaborado los tres perfiles olas tres actitudes que mantienen los españoles en este momento frente al mercado de la vivienda. ¿ Se esta gestando un cambio sociológico a favor del alquiler? ¿Piensa la ciudadanía  que los precios alcanzados en el anterior boom pueden volver repetirse? ¿Sigue siendo el ladrillo una de las inversiones mas seguras? A estas y otras muchas cuestiones trata de dar respuesta este estudio al que ha tenido acceso Cinco Días.  La primera gran conclusión de este informe es que son tres las actitudes  que mas se repiten: la de los llama dos comprometidos con la compra, que aglutina a un 37% de los españoles; la de los partidarios de alquiler, bajo la que se identifica a otro 30% de la población, y un tercer grupo compuesto por quienes se definen como recelosos con el mercado y la situación económica, donde se enmarcaría el 33% restante.  

Intención de compra de los comprometidos  con la compra son los mas optimistas con la situación actual del mercado y su evolución, ademas constituyen el   perfil de mayor edad, pueden enmarcarse dentro de la clase media y viven con su pareja e hijos. Son sobre todo propietarios (90%) y se mantienen como los mas activos en todos los segmentos del mercado. El 19%, ocasi uno de cada cinco, muestra su intención de comprar una casa a corto plazo o medio plazo (en los próximos dos a cinco años).

Están convencidos de que la compra es la mejor inversión, el mejor patrimonio y que alquilar es tirar el dinero. Y es que mientras un 44% de los españoles cree que comprar una vivienda es una buena inversión, en este perfil  ese porcentaje se eleva al 70%. Un 67% defiende firmemente que un piso es la mejor herencia que se puede dejar a un hijo.

En el segundo perfil se sitúan los mas jóvenes y los grandes partidarios del alquiler, y la mismo tiempo, los mas pesimistas con la situación actual. Rechazan con rotundidad que arrendar sea tirar el dinero y se muestran convencidos de que en el futuro el alquiler tendrá mucho que decir. Un 40 % rechaza  que la vuelta del crédito vaya a suponer un repunte de la compra.

El 84% cree que la crisis no ha terminado y también  es el perfil que descarta con mas vehemencia que se pueda estar gestando otra burbuja. Por ultimo, entre Recelosos con el mercado quienes recelan de la situación actual son mayoría  quienes dudan que la crisis haya terminado y ademas no dudan en augurar que el precio de la vivienda volverá a subir hasta los niveles previos al estallido de la burbuja y no descartan otro boom similar. Pese a que creen en la compra, solo el 47% defiende que sea una buena inversión en estos momentos.

Fuente:CincoDias

martes, 13 de junio de 2017

¿Puede el Ayutamiento desahuciar a sus inquilinos como cualquier casero?

¿Puede una empresa pública desahuciar a sus inquilinos como cualquier casero?La respuesta corta es No.Abajo dejo los argumentos del Tribunal Supremo en un caso concreto.


Pudiera parecer que la respuesta afirmativa no necesita razonamiento alguno,sin embargo el Tribunal Supremo en reciente sentencia,12 de mayo de 2017, desestima le demanda de desahucio por fin de contrato,expiración del plazo,formulada por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid,contra sus inquilinos.

Considera el Supremo que efectivamente el plazo de duración pactado en el contrato se ha cumplido y asi mismo el casero,Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVSM),ha preavisado correctamente el fin de contrato.

Sin embargo el contrato que se pretende dar por terminado,suscrito el 20 de junio de 2005 ,se refiere a una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y el mismo aparecen dos cláusulas contradictorias.

En una se dice  que la duración del contato será de dos años,sin embargo,se prorrogará por periodo bianuales ,en el caso de que el arrendatario continúe reuniendo el requisito exigido en el Art. 1 del Decreto 100/1986,de 22 de octubre.Este requisito se refiere a personas cuyos ingresos anuales,unidos a los de los familiares que con ellas convien ,sean inferiores a 2,5 veses el salario minimo interprofesional anual.
En la otra se afirma que las partes podrán dar por terminado el presente contrato,avisando mutuamente con un mes de antelación ,cuando las leyes lo permiten.

La EMVSM fundamenta el desahucio en que la ley de arrendamientos urbanos señala que la duración de los contratos será libremente pactada por las partes,y por tanto permite al arrendador dar por terminado el contrato,conforme a esta última cláusula ,ya que en la actualidad no se admiten alquileres de duración ilimitada en el tiempo a voluntad del inquilino.

El inquilino Supremo hace suya la sentencia de primera instancia en la que esa contradicción debe resolverse a fovor del inquilino que nada ha tenido que ver con la redacción del contrato ni ha ocasionado la aparente oscuridad o contradicción,de lo que deduce que la duración del contrato es de quince años,conforme al articulo 6 del Decreto 100/1986.

Recuerda el Supremo que la Disposición Adicional Primera,apartado 8, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/ 1994,mantiene la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial de promoción pública respecto,entre otras cosas,al plazo de duración del contrato,y, en el presente caso,la duración del contrato y su prórroga estácontenida en las estipulaciones Segunda y Tercera del contrato,asi como en el articulo 3 del Decreto 100/1986.

Conviene destacar lo que señala referido articulo 6 : Transcurridos quince años de vigencia de los contratos de arrendamiento de las viviendas de promoción pública ,el organismo titular las ofrecerá en venta a los inquilinos por grupos,edificios o unidades funcionalmente independientes.

En definitiva la sentencia declara que no ha lugar al desahucio y condena a la EMVSM a las costas causadas en primera instancia y en apelación.
Fuente:www.enalquiler.com