El Big Data dice adiós a las inverciones inmobiliarias por intuición para basarse en datos objetivos,reduciendo riesgos.

* Urban Data Analystics,uDA,participó en una mesa de debate sobre el Big Data en el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point

* El Big Data permite minimizar las consecuencias de una burbuja inmobiliaria con información rigurosa y homogeneizada,lo que provoca mayor rapidez en la toma de decisiones y el número de ventas.

Los retos de futuro del sector inmobiliario y el Big Data como herramienta esencial en la toma de decisiones fueron los principales temas de debate del Real Estate Conference de Fotocasa.Enmarcada en la vigésima edición de Barcelona Meeting Point,la jornada reunió a los principales expertos de la analística de datos inmobiliaria en una mesa redonda en la que  se dabatió la importancia del Big Data y las características de esta herramienta para evitar posibles burbujas inmobiliarias.

En este sentido ,Carlos Olmos, director y cofundador de urban Data Analystics(uDA),empresadigital especializada en analítica de datos,fue uno de los expertos participantes en esta mesa de debate.Junto a él,también participaron Francis Fernández,director general de Compra Casa;Gonzalo Bernardos,director del Master en Asesoría,Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona;Mario Lapiedra,director general Inmobiliario de NEINOR HOMES,y Pedro Soria,director de Producto de TINSA,fueron los representantes encargados de dibujar las caracteristicas de esta herramienta para el sector inmobiliario.

EL Big Data,imprescindible en el sector inmobiliario

Son muchas las compañías relacionadas con el mercado inmobiliario que ya utilizan la analíticas de datos,en parte debido a la entrada de fondos de inversión,que necesitan ser reportados,dando solución a un sector que siempre ha resultado ser opaco con infomación sesgada y muy heterogénia.Gracias a la analíticas de datos,el mercado inmobiliario puede analizar toda la informacion del sector para optimizar el esfuerzo de los inversores y de los particulares,ofreciendo informacion transparente y datos rigurosos y fiables.

Eta herramienta ha permitido que muchas decisiones inmobiliarias puedan tomarse en bases a datos objetivos y no en base a "percepciones",que siempre están limitadas a un ámbito geografico.
En este sentido,las herramientas de Big Data permiten comprar áreas a nivel nacional o incluso trasnacional y tomar decisiones basadas en esos criterios.De acuerdo con Carlos Olmos,"ya es posible e, incluso,inevitable un cambio de mentalidad en las empresas inmobiliarias.Muchas han abandonado las percepciones en las tomas de decisiones para basarse en datos objetivos".
Asimismo,Pedro Soria aseguró en su intervención que las tasadoras llevan tiempo haciendo uso de la analítica de datos,"teniendo como ventaja la red de profesionales por todo el ámbito nacional que les permite captar datos contrstados"

Anticiparse al futuro

Durante la celebración de la mesa de debate,tambien seabordó la cuestión del Big Data como herramienta para evitar problemas.Contar con información transparente,homogéneay en tiempo real ayuda a dinamizar las operaciones aumentando la liquidez y el volumen del mercado inmobiliario.Además deanticiparse en el tiempo,la analíticas de datos permite a inversores o promotores evitar riesgo,o "conocer la demanda real en una zona determinada",afirmo Mario Lapiedra.

Sin embargo ,los ponentes coincidieron en que el Big Data no es más que una herramienta ,detrás de la cual hay profesionales y personas.Aunque no se pueda evitar una burbuja inmobiliaria, si se puede minimizar las consecuencias."Con herramientas que permitan anticiparse a cambios en el mercado ,los errores y consecuencias no son de la misma magnitud",aseguró Carlos Olmos.

Beneficios del Big Data

La analítica de datos maneja volúmenes ingentes de información,pero el valor está en el cómo se usa y mezcla estos datos para conseguir indicadores que permitan tomar decisiones instantaneas y mejor documentadas.Este es uno de los beneficios principales para promotores,inversores,fondos,socimis,Servicers,consultoras ,inmobiliarias...Pero tambien lo es el tiempo de decisión,un tiempo corto que permite focalizar los recursos en oportunidades de mayor rentabilidad y menor riesgo.Para Carlos Olmos,el "acceso a información rigurosa y homogeneizada provoca mayor velocidad en la tma de decisiones y en número de ventas"

Para los particulares, la herramienta  de la analítica de datos permite tomar decisiones instantáneas sobre la compra ,venta ,alquiles o refinanciación de una vivienda.

Retos del sectror inmobiliario

El mercado inmobiliario se caracteriza por contener mucha información y muy variada.El inconveniente es detectar cuál de todas las informaciones es relevante para resolver las necesidades concretas del consumidor o de una empresa.
Por ello,todos los ponentes coincidieron en la necesidad de un cambio de mentalidad en el sector inmobiliario que entienda el acceso a una información más rigurosa y homogénea con el fin de optimizar el esfuerzo de empresas o inversores particulares consiguiendo asíuna mejora de la eficiencia y los costes.

Sobre uDA,Urban Data Analytics

uDA Urban Data Analytics,es una empresa digital especializada en analíticas de datos, dedicada al conocimiento en tiempo real del mercado inmobiliario mediante el Big Data.Através de su plataforma cambia la forma en el que el sector se ha acercado al cliente final,ofreciéndolo en el tiempo real toda la información que necesita sobre el inmueble concreto que está estudiando/visitando.

uDA está formada por un equipo multidisciplinar con vocación internacional e integrada por especialistas inmobiliarios,urbanistas,analistas de Big Data,arquitectos de sofware y diseñadores Web.

Fuente:Elbloginmobiliario.com

¿Que gastos acarrea la compra de una vivienda nueva o usada?

A la hora de comprar una vivienda,con hipoteca o sin hipoteca,se suele recomendar contar con dinero"extra"ahorado para hacer frente a los costes "adicionales":impuestos que gravan la compraventa,gastos de la notaria,del registro de la propiedad o la tasación.Se aconseja tener unos ahorros cercanos al 10% de valor de la vivienda para afrontar con éxito estos costes "anadidos"
Cuando se toma la decisión de comprar una vivenda hay que tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa,sino que hay que pagar una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de la casa.

-Tasación de la  vivienda:en caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectué la tasación de la propiedad y asi el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor.El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble,con que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros.
 -Gastos de notaria:los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble.En el notario hay que pagar por dos escrituras,de la compraventay de la hipoteca.Por ejemplo ,en una vivienda  de 250.000 euros los gastos de la escritura de compraventa ascenderían a 400 euros.Si la hipoteca es de 175.000 euros,la escritura de la hipotecasupondria unos 300 euros.
-Registro de la propiedad:inscribir las dos relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene unos coste.Podria suponer unos 350 euros si se  toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000 euros.
-Impuestos:hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
-Vivienda nueva:el impuesto que grava este inmueble es el iva del 10%.Por tanto, es una vivienda de 250.000 euros,el impuesto supondrá 25.000 euros.
-Vivenda usada:el tributo que grava este tipo de impuesto sobre transmisiones patrimonales(itp) y varia en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escrituado(entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior)Hay que recordar que hacienda puedereclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda  vale más de lo que pago por ella.La hacienda de cada ccaa cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itpmínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa.
Respecto al itp en algunas ccaa hay bonificaciones para familias numerosas.Por ejemplo, en la comunidad de Madrid el tipo al que tributa por el itp es de 4% para familias numerosas,siempre que se trata de la vivienda habitual.
Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados(ajd) que supone el 1% del precio escrituado de la compraventa y otro !% de la cuantia escritura de la hipoteca
-Gestoria:la gestoria de la entidad financiera se la encargada de tramitar liquidacion de los impuestos y de realizar otros papeleos.Los gastos se sitúan en torno a los 250 euros.

Fuente:Idealista.com

Banyoles prevé tener tres pisos de alquiler social cedidos por bancos en los próximos meses.

En la ciudad hay 110 pisos vacíos que son propiedad entidades bancarias y grandes propietarios inscritos en el registro Generalidad.
El ento de Ayuntamiento de Banyoles prevé incorporar tres pisos más de alquiler social cedidos por bancos.Actualmente ya tiene 27, de los cuales la mayoría (19) son propiedad de bancos cedidos a la Agencia de la Vivenda de Catalunya y los 8 restantes son de protección oficial.

La previsión es que en los próximos meses puedan legar a tener 30.El equipo de gobierno (CiU)defiende que la vivenda es una tema "complejo" y que hay que trabajar "caso por caso"ante la criticas de la PAH que reclaman una solución para la quincana de familias que viven en pisos ocupados sin agua ni luz.
El alcalde,Miquel Noquer,subraya que la ocupación ilegal es totalmente contraproducente y pone el ejemplo de una familia que hace  unas semanas estaba a punto de entrar a vivir en un piso cedido por un banco,arreglado previamente,pero que no puderon hacerlo porque alquen la habia ocupado de forma ilegal."Y eso es lo que no puede ser,porque entonces cómo podemos pedir a los bancos que arreglen más pisos para luego cederlos?",se queja el alcalde de Banyoles,Miquel Noquer.
Subraya que cuando se ocupa ilegalmente un piso que ya sido asignado a una familia después de seguir todos los trámites representa un perjucio doble."La familia a la que se le ha asignado no puedeentrar y la que ha ido a vivir de forma ilegal se malvive porque no tiene dados de alta los servicios bácicos",añade el alcalde.
Pero qué pasa cuando un piso que ya ha sido cedido a la Generalitat es ocupado de forma ilegal?El procedimiento establece que es esta administracíon a la vez que se informa a los ocupantes de los diferentes mecanismos que existen para atender las necesidades ,tales como los servicios sociales o la mesa de Emergencia en materia de vivenda,y se estudia si hay una situacion de vulnerabilidad.

110 pisos vacios registrados

El registro de pisos vacíos de la Generalidad tiene actualmente 110 pisos de Banyoles inscritos que llevan más de dos años sin que viva nadie.Son propiedad de entidades bancarias y grandes propietarios.
Este es un registro de carácter administrativo que depende de la Agencia de la Vivenda de Catalunya y que contabiliza las vivendas adquiridas procesos de ejecución hipotecaria que están vacíos sin causa justificada.El Gobierno creó esta herramienta incluida en el Decreto ley de medidas urgentesen materia de vivenda  aprobado en 2015- y que el Tribunal Constitucional tumbó en parte después-para saber  las vivendas vacias existentes y "reforzar" la aplicación del impuesto de piso vacíosy la actividad sancionadora municipal.
La nueva ley aprobada el 22 de diciembre por unanimidad ,la Ley medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas que se encuentran en riesgo de exclusión social,recupera expropiación temporal de pisos vasíos incluidos en el registro para destinarlos a alquiler social y limita el tiempo,un perodo de entre cuatro y diez años,siempre que el banco o el gran propietario no acceda a hacer la cesión de uso a la administración.
Deberán ser pisos inscritos en el Registro de vivendas vaciás o situados en municipios con necesidades de vivenda social.El coste de la rehabilitacion de la vivenda será a cargo de la endidad bancaria,lo que permitirá compensar el coste de la expropiación.Ademas ,la  ley permite aplicar el impuesto de pisos vacíos sobre el triple municipios -de los 72 que habia antes a 234- y dedicar la recaudación a politicas de vivienda.

Banyoles no multará a los bancos

En el caso de Banyoles,el equipo de gobierno no contempla sancionar a los bancos que tienen pisos vaciós porque,según Noguer,no hay ninguna entidad bancaris en la ciudad que no se haya mostrado abierta a hablar sobre la cesión de viviendas para alquiler social.
En este sentido.difiende que la colaboración y el diálogo han dado "buenos resultados"y destaca que la ciudad ha pasado de tener una viviendade alquiler social en 2017 a los 27 que hay actualmente y con la previsión de llegar a 30 en los próximos meses.
"Esperamos poder ir liberando viviendas en colaboración con los bancos y seguir trabajando con la Secretaria de Vivienda para poder poner a disposición de familias que más lo necesitan,respetando siempre el circuito de los Servicios Sociales".
Por otra parte ,elogia el trabajo que se ha estado haciendo en la ciudad en materia de vivienda.Actualmente,los consta que hay 85 familias que están en proceso de una ejecución hipotecaria por impago pero se está trabajando para buscar una solución.El alcalde de Banyoles,Miquel Noquer,subrayó que en los últimos años no ha habido ningún desahucio en la ciudad.Insiste en que trabajar "caso por caso" es la mejor fórmula para resolver una problemática de gran complejidad.
Un argumento que ha expuesto en diferentes ocasiones ante la Platforma d'Afectats per la Hipoteca(PAH) de Banyoles.El noviembre ,la PAH hizo una manifestación por las calles de la ciudad para denunciar que hay 15 familias sin recursos que viven en pisos ocupados sin agua y luz.Pedían que el Ayutamiento y la Generalitat intercedieran para poder estas viviendas en alquiler social.También critican que el consistorio no haya multado ningún banco que es propietario de pisos vacíos en la ciudad.

Fuente:LAVANGUARDIA