martes, 28 de febrero de 2017

¿Puedes reclamar la cláusula suelo si tienes el piso alquilado?

Hay algunas resoluciones judiciales que dicen que solo los que viven en su piso hipotecado pueden reclamar la devolución de dinero por clausulas suelo.Entonces,¿ qué pasa si tienes el piso alquilado?Aqui tienes la respuesta.


En relación con la reclamación a los bancos de las cantidades indebidamente cobradas por aplicación de la cláusula suelo,exsisten resoluciones judiciales que señalan que solamente pueden reclamar la devolución quienes tengan la condición de consumidor,o sea quienes hayan venido utilizando ese inmueble como su vivienda habitual,excluyendo por tanto los supuestos en que el inmueble hipotecario,con cláusula suelo,se destine a finalidades distintas.

Sin embargo tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de  Zaragoza en sentencia de diecisiente de enero de dos mil diecisiete declaran nula la cláusula suelo en una hipoteca y condenan al banco a devolver las candidades indebidamente cobradas ,a pesar de que el inmueble al que se refiere habiá siba dado en alquiler por los propietarios,deudores de esa hipoteca,con cláusulas suelo.

Todo ello condenado al Banco a pagar las costas de ambas instancias.

El hecho de que después de comprar la vivienda, gravada con hipoteca,los interesados la alquilaran,por tener a su disposición una vivienda más amplia de un familiar,no significa en criterio de la Audencia que se les pueda atribuir la condición de profesionales,ya que no consta que la explotacion de viviendas en alquiler sea su dedicación habitual.

En definitiva no pierden la condición de consumidores por los siguientes motivos:

a) Porque la vivienda fue adquirida para uso y en proindiviso.

b) Porque ni siquiera se ha acreditado que el fin de la compra fuera su adquisición para destinarla al alquiler a terceros y no inicialmente su uso como primera residencia.

c) Que pese a esta alquilada desde la entrega hasta la fecha ,por usar una vivienda  de la propiedad de su suegro,no consta que los mismos se dediquen empresarialmente al alquiler de viviendas.

Conforme a la ley son consumidores o usuarios las personas fisicas cuando actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial,empresarial,oficio o profesión.

En un nuevo concepto de consumidor,que todavia no ha sido perfilado por el Tribunal Supremo,parece que se incluye a las personas fisicas que adquieren bienes o servicios con ánimo de lucro cundo tales bienes o servicios no se integren en la actividad comercial que les es propia.
En este caso concreto ni los interesados actuaron en el ámbito de una actividad empresarial,ni la actuación realizada se encontraba dentro del ámbito de la que se ejercia poe ellos,ya que conforme a la jurisprudencia menor:"como regla general,habrá que estar a la finalidad preponderante de la operación.Si el contratante actúa principalmente en el marco de su actividad profesional,sea desde un punto de vista cuantitativo o cualitativo,tendrá esta condición;si lo hace o destina el bien o servicio objeto contrato a una actividad o propósito ajeno a su actividad profesional,se entenderá que actúa como consumidor"
En este caso concreto ni los interesados actuaron en el ámbito de una empresarial,ni la actuación realizada se encontraba dentro del ámbito de la que se ejercia por ellos,ya que conforme a la jurisprudencia menor:"como regla general ,habrá que estar a la finalidad preponderante de la operación.Si el contratante actúa principalmente en el marco de su actualidad profesional,sea desde un punto de vista cuantitativo o cualitativo,tendrá esta condición;si lo hace o destina el bien o servicio objeto del contrato a una actividad o propósito ajeno a su actividad profesional,se entenderá que actúa como consumidor"
Fuente:http://blog.enalquiler.com/2017/el-alquiler-en-los-tribunales/puedes-reclamar-la-clausula-suelo-si-tienes-el-piso-alquilado/

domingo, 26 de febrero de 2017

Facturas que suben en 2017


La historia se repite cada año y como no podía ser de otra forma,hay facturas que suben en 2017.No nos ha dado tiempo de enterarnos del cambio de año,y los gastos fijos de cada mes ya son más que los posibles ahorros.Rásquense los bolsillos porque han subido el gas,las telecomunicaciones,los carburantes,el IPC(Indice de Precios al Consumo o lo que es lo mismo,los precios en general),algunos impuestos,el alcohol y el tabaco,entre otras cosas.La luz,el agua y los transportes se quedan como estaban y las hipotecas,las autopistas y los aeropuertos bajan.Pero mejor, vayamos por partes.

Lo que sube en 2017

Carburantes: los analistas prevén que el precio del barril de petróleo continúe su tendencia alcista-los precios de la gasolina y el gasoil empezaron a crecer tras la firma de un acuerdo con la OPEP para reducir la producción mundial de petroleo-hasta situarse en los 60 dólares (cerró el año en 56 dólares ,frente a menos de 40 en los que acabó 2015).Antes estos datos,la previsión es que el precio de litro de carburante suba entre un 3% y 4%.

Gas:el gas natural sube un 3,5% como consecuencia de la subida del petróleo.La bombona se queda en sus 12,28 euros,pero podria subir con la revisión de mediados de mes.

Telefonía y Internet: Movistar ya anuncio antes de que acabara 2016 una subida de cinco euros en la factura de su paquete Fusion+ ,que se hará efectiva a partir de febrero,y Orange hará lo propio con subidas de entre 2 y 5 euros en su paquete Love.Todo el mundo espera que Vodafone haga lo mismo,pero por el momento la compañia no ha dado ningún paso al respeto.

Impuestos:sube el Impuestos de Bienes e Inmuebles (IBI) en 1900 municipios, cuyo consistorios se encuentran entre los 2500 que solicitaron al Ministerio de Hacienda revisar el valor catastral de sus inmuebles.Suben también los impuestos al alcohol (un 5%) y al tabaco (un 2,5% a las cajetillas y un 6,8 % al tabaco de liar),y se gravará con un nuevo impuesto a las bebidas azucaradas.Además ,las grandes empresas tendrán que hacer frente a la subida del impuesto de sociedades,consecuencia de fin de las deducciones.
Vivienda:el último informe inmobiliario de Bankinter prevé una subida de entre el 3% y el 5% en el precio de la vivienda,consecuencia de un aumento de las ventas,que podria llegar hasta las 457.000 viviendas,frente a las 367.000 que se vendieron en 2015.

Índice de Precios al Consumo(IPC):aunque el Gobierno pronostica una subida de 1,4% para todo el 2017,otras voces la elevan al 2%;algo nada descabellado si tenemos en cuenta que el IPC acabó en diciembre en el 1,5%.Dicho de otra manera:la bolsa de la compra ,tambien sube.

Salario Minimo Interprofecional (SMI): sube por primera vez en 30 años 8% ,tras un acuerdo alcanzado entre  Gobierno y PSOE, y pasa de los 655,20 a 707,6 euros mensuales en 14 pagas.

Pensiones:suben un 0,25%,que lo supone una cuantia media de 2,62 euros más al mes para millones de pensionistas.

Electricidad:los movimientos en el  mercado mayorista provocaron que el 18 de enero de este año, a las 20:00 horas-en plena ola de frio-, la elctricidad alcanzara su precio más alto desde 2013.El megavatio alcanzó los 92 euros,un 33 % que lo costaba hace un añño,cuando estaba  a 60 euros.Según los cálculos de Ministerio de Energia, la escalada de precios en el mercado mayorista eléctrico encarecerá el recibo eléctrico unos 100 euros al año.

Lo que baja o se mantiene en 2017

Agua: el precio se mantiene congelado en Madrid y Barcelona

Transporte:No hay en el horizonte ninguna subida prevista en los precios de los billetes de Renfe, mientas que en Madrid y Barcelona  los precios del metro y del autobús se quedarán como están, así como las tarifas de los taxis.El precio del transporte público es competencia autonómica.Por su parte ,el precio de las careteras de peaje bajará un 0,4%

Hipotecas:bajan.El Euribor cerró en negativo el año pasado( 0,081%),alcanzado su mínimo histórico ,y la previsión del sector financiero para este 2017 es que siga tendencia a la baja durante todo el año.Sin duda ,una de las mejores noticias con las que pueden empezar el año quienes estén hipotecados.
Fuente:www.monedo.es


sábado, 25 de febrero de 2017

Estas son las5 hipotecas de tipo fijo con menores intereses

¿Conoces las hipotecas de tipo fijo?Te presentamosun listado con las menores opciones de financiación a un interés mínimo,así podrás inventir en la casa de rus sueños sin problemas.

Nos encontramos en un momento idóneo para muchas hipotecas pues el Euribor está en mínimos históricos.De entre la financiación ofrecida por las entidades bancarias más importantes,las hipotecas a tipo fijo son las grandes beneficiadas del momento,pues aportan mucha rentabilidad y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

Algunos aspectos importantes que no debe obviarse a la hora de contratar y firmar una hipoteca son las comisiones  y las exigencias en cuanto a la vinculación con el banco.Te traemos un pequeño listado con algunas de las mejores opciones entre las hipotecas de tipo fijo para que puedas sacar partido a tus inversiones y compras durante el 2017.

5 HIPOTECAS DE TIPO FIJO CON INTERESES AL MÍNIMO

Las hipotecas de tipo fijo tienen una ventaja fundamental frente a las de interés variable o mixto,y es que los pagos no cambian,siendo siempre los mismos  durante todos los plazos pactados con la entidad.De entre las opciones que existen a día de hoy,podemos destacar:

1.LA HIPOTECA AHORA DE LIBERBANK

Está pensaba para la compra de una primera vivienda ,con  un 80 % de financiación máxima sobre el valor de tasación,y lo que más baratas para los clientes.Entre sus ventajas incluye seguro de hogar ,de vida ,tarjeta de crédito o plan de pensiones,eso si´, necesario echar un vistazo a varios requisitos en su web,para obtener el interés deseado.

2.LA HIPOTECA FIJA DEL BANCO SANTANDER

Esta entidad es una de las más veteranas en España,y nos ofrece un interés de tan solo el 1,75% para financiar hasta el 80% del valor de tasación en la compra de una primera vivienda.Incluye los distintos seguros,domiciliación de recibos y también de la nómina ,e incluye varios requisitos para obtener el interés al mínimo.

3.LA HIPOTECA FIJA DE BANKINTER

Ofrece un interés del 1,80% además ,da la opción de financiar hasta el 80% del valor de tasación de una vivienda nueva,segunda vivienda e incluso de las ampliacion y reformas.Con estas opciones se convierte en una opción ideal para muchas familias, que se beneficiarán también de los seguros de vida y hogar incluidos junto a los requisitos.

4 HIPOTECA FIJA DE BBVA

Con un interés de 1,95% está rensada para la compra tanto de una primera vivienda como de la segunda.Ofrece el 80% de la financiación máxima sobre el valor de tasación y todas las ventajas del seguro de vida y hogar,el plan de pensiones y la  tarjeta de crédito .El único punto negativo es que existe cierto nivel de vinculación.

5.PRÉSTAMO AUTOPROMOTOR DE BANKIA

Añadimos esta hipoteca como novedad ,pues está pensada para financiar la construcción de una vivienda ,al 80% de su valor de tasación.Esta modalidad de Bankia viene sin comisiones ni condiciones,por lo que es ideal para muchos emprendedores que dispondrán de 3 años para financiar la construcción.
Con estas hipotecas de tipo fijo  ,podrás hacerte una idea del coste total de la operación,y así elegir la opción que más te convenga según tus planes de futuro.Lo cierto es que ahora las entidades ofrecen muchas facilidades  que pueden ser aprovechadas de forma inteligente por los clientes para obtener varios servicios extra asociados al contrato,¡así que observa bien todas las condiciones!
Fuente:www.miportalfinanciero.es

martes, 21 de febrero de 2017

Consejos para pedir una hipoteca joven

Si tienes menos de 35 años,saca partido de la financiación ventajosa que te ofrecen los bancos.

Si por fin has dado con la casa de tus sueños que se ajusta a tu presupuesto,tienes menos de 35 años y necesitas financiación,puedes sacar el máximo partido a las "hipotecas jóvenes" que buena parte de las entidades financieras han diseñado para clientes con tu perfil.

Estos productos van dirigidos a un público con edades comprendidas entre 18 y 35 años y,frente a las hipotecas tradicionales ,cuentan con una serie de ventajas que debes tener en cuenta.

Ventajas de una hipoteca joven 

* Financiación más elevada : Los bancos entienden que por edad y recorrido laboral los titulares de estas hipotecas disponen de un "colchón" de ahorro limitado.De ahí,que exsista la posibilidad de que se financie más del 80 % del valor de la vivienda.Ciertas entidades ,incluso ,se comprometen a ofrecerte el 100% de la cantidad que necesitas.Eso sí,en este caso es posible que te soliciten presentar avales que ofrezcan garantías al banco ante situaciones de insolvencia.La cantidad definitiva a financiar,no obstante,dependerá de las condiciones particulares de cada solicitante.

* Plazos de amortización más amplios: Como el solicitante tiene una vida más larga por delante para cancelar la deuda,el banco es más flexible a la hora de pactar el periodo de amortización.Cuantó más amplio es el plazo acordado,más bajo será el coste mensual de tu hipoteca.Eso sí: los intereses también podrán ser mayores.Con carácter general, los bancos y entidades  suelen limitar el plazo máximo de los préstamo hipotecarios a 25 o 30 años,aunque en algunos casos se pueda ofrecer un plazo superior.

* Carencia : Algunas entidades contemplan para su hipoteca joven un periodo de carencia en el pago inicial de la cuota.Esta opciónpuede resultar ideal para recuperarte del desembolso inicial en la compra de la vivienda o poder  acometer otro gastos asociados a la casa.

* Menos comisiones: Es otra de las grandes ventajas de los productos hipotecarios  destinados a menores de 35 años.Cada banco tiene unas condiciones especificas,pero es posible conseguir que la hipoteca se formalice sin comisiones ( apertura, amortización,etc.)

* Intereses más bajos: Algunas entidades financieras ofrecen en su " hipoteca joven" un diferencial más ajustado que para el resto de sus productos hipotecarios.

* Sin obligación de contratar productos asociados a la hipoteca : Frente a otro tipo de clientes,algunas entidades financieras no vinculan la formalización de este tipo de productos a la contratación de un plan de pensiones o un seguro de vida.

Como puede comprobar,la contratación de una hipoteca joven tiene muchas ventajas.Pero no debes olvidar que hay  una serie de factores que te facilitarán mucho la negociación con el banco:

* Tu situación laboral :El banco valorará positivamente si eres empleado por cuenta ajena y llevas cierto tiempo trabajando en el mismo centro.Y, por supuesto, los ingresos mensuales que entren en el hogar son importantes para sopesar la operación.

*Los ahorros que puedas aportar en la adquisición de la vivienda.Si tienes la posibilidad de autofinanciar alrededor de un 30% del total del coste de la casa,tendrás muchos puntos a tu favor en el momento de negociar con tu entidad.
Fuente:www.entucasa.hipotecas.com

lunes, 20 de febrero de 2017

Bankia pone en venta 2.200 viviendas con descuentos de hasta el 40%

El grueso de los pisos de segundo mano se encuentra en la Comunidad Valenciana y Cataluña.

Bankia ha puesto en marcha una campaña de descuentos de hasta el 40% para un paquete de más de 2.200 viviendas,urbanas y de costa,y 700 activos singulares,como locales comerciales,suelos,oficinas y naves industriales.La mayor parte de la campaña comercial,que estará activa hasta el próximo 31 de marzo,se centra en la Comunidad Valenciana,con más de 670 inmuebles ofertados; y Cataluña,con más de 490.Con cifras inferiores están Castilla-La Mancha,con 260;Andalucía, con170;Murcia,con 140;Canarias ,con 110 ;y Castilla y León,con 100.

Estas viviendas ,todas de segunda mano,se encuentran en grandes capitales,cuidades dormitorio y pequeñas poblaciones.La entidad ofrece préstamos hipotecarios que no aplican comisiones a quienes tengan sus ingresos domiciliados y no obliga a contratar ningún producto adicional vinculado a la concesión del préstamo.

Comunidad Valenciana y Cataluña

La oferta en la Comunidad Valenciana se concentra en las provincias de Valencia y Alicante,con 350 y 180 unidades rebajadas,respectivamente.Entre las viviendas ofertadas en la provincia de Valencia,se encuentran inmuebles como un dúplex de dos habitaciones en el municipio de Alzira,cuyo precio ha pasado de 218.500 euros a 168.000 euros;y otro piso de dos dormitorios en el municipio de Vilamarxant,con plazade garaje incluida ,que se oferta ahora a 80.357 euros,cuando su precio anterior era de 97.886 euros .En la provincia de Alicante,destaca un piso de dos habitaciones ubicado en el municipio de Xaló,cuyo precio actual es de 82.936 euros frente a los 107.640 euros que costaba antes.

La oferta de Cataluña se centra en las provincias de Tarragona ,con más de 170 viviendas,y Barcelona ,con 150.En esta última destaca un dúplex ubicano en Maresa, de un dormitorio,cuyo precio en campaña es de 80.801 euros,siendo el precio anterior de 102.799 euros.En Tarragona hay un piso de cuatro habitaciones en Vilabella ,cuyo precio antes de la campaña era de 133.285 euros y ahora está ofertado en 91.870 euros.
En Castilla -La Mancha ,concretamente el la provincias de Toledo ,destaca una vivienda ubicada en Ocaña,con dos habitaciones y plaza de garaje,cuyo precio de campaña es de 49.939 euros,siendo su precio anterior de 63.250 euros.Dentro de la misma provincia,en el municipio de Rielves,se vende una vivienda unifamilar de tres dormitorios,con parcela privada,rebada a 85.473 euros desde los 113.850 euros que costaba antes de la campaña.

En Andalucía ,se vende un apartamiento de dos dormitorios en Vera (Almeria),que está rebajado a 67.210 euros, desde los 83.869 que tenia como precio anterior.Y en Berja (Almeria)destaca un piso de un dormitorio que antes costaba 52.900 euros ,y que ahora está rebajado a 41.240 euros.

En cuando a la campaña de activos singulares ,la mayor parte se ubican en la Comunidad Valenciana ,con más de 310 activos ofertados;seguida de Cataluña ,con 90.Les siguen Canarias y Castilla -La Mancha,ambas con 70 activos,y Andalucía ,con 40.

El interesado puede solicitar una visita a los inmuebles en cualquiera de las oficinas de la red de sucursales de la entidad,desde pa propia web o en las oficinas de Haya Real Estate.

domingo, 19 de febrero de 2017

¿Qué pasa si el casero necesita la vivienda?

Son muchos los caseros e inquilinos que no saben cómo funcionan las reglas del alquiler cuando un casero necesita la vivienda alquilada,¿puede recuperarla ipto facto?Aquí está la respuesta.

La respuesta está en función del tipo del alquiler a que se refiera

1. A) Contratos firmados antes de 1/1/1995

Resumiendo mucho se puededecir que el casero puede dr por terminado el contrato por este motivo,sin sujetarse a plazos,pero debe acreditar la necesidad ,dar un plazo previo al inquilino e indemnizarlo.Dada la complejidad del sistemaes más que recomendable acudir a un Abogado tanto si se es casero,para iniciar el procedimiento ,como si se es inquilino para contestar.

2.B) Contratos firmados entre 1/1/1995 y 6/6/ 2013

El casero,para poder dar por terminado el alquiler por necesitar esa vivienda para él o familiares directo debe haberlo previsto en el contrato.

3.C) Contratos firmados a partir de 6/6/2013

No es preciso que se haya previsto en el contrato está posibilidad,sin embargo puesto que la Ley dice:No procederá la prórroga obligatoria del contrato si,una vez transcurrido el primer año de duración del mismo....,es evidente que el casero ha de esperar cuando menos a que se cumpla el primer año antes de requerir esa vivienda por necesidad.

Sin embargo conviene subrayar que en los tres casos se está hablando de denegación de prórroga obligatoria porparte del casero ,con lo cual y debido a la mala redacción de la ley,puede interpretarse que,por elemplo,si el casero tiene esa necesidad en el mes décimo tercero deberá esperar hasta que cumpla la segunda prórroga.

En los supuestos B y C) el casero está obligado a ocupar la vivienda en el plazo de tres meses so pena de readmitir al inquilino otro tres años y pagarle los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o bien indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualida por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.

viernes, 17 de febrero de 2017

Cómo debes dejar piso cuando acaba tu alquiler

Preparar una mudanza es demasiado estresante como para añadirle todo el papeloe con tu ex-casero.Deja que te digamos nosotros lo que tienes que hacer.Tú sigue las instrucciones.


Ya le has dicho a tu casero que quieres irse del piso has alquilado y habéis acordado una fecha para dejarlo.Ahora solo te queda hacer las cosas bien para que no haya flecos sueltos cuando entregues las llaves.Echa un vistazo a nuestros consejos.

Chapter1. 1.-Repasa todo el piso para asegurar que lo dejas en el mismo estado que lo recibiste.

Haz un repaso general del piso para comprobar que se lo vas a entregar en las mismas condiciones que lo recibiste.Si el casero pintó el piso cundo tú entraste a vivir en éldeberias entregárselo también pintado.Si el piso estaba amueblado y ha habido algún daño deberias repararlo o negociar con él como le repones el daño causado.Si el casero prohibió que hicieras agujeros en las paredes y los has hecho deberás taparlos para que queden en las mismas condiciones.
Si,por el contrario ,tú has tenido que hacer reparaciones en la vivienda que no te correspondian como inquilino deberás ahora indicárselo al casero para que te compense.Si vas a dejar en la vivienda algún mueble o electrodoméstico tuyo háblado antes con el casero para ver si le  interesa y cómo puede compensarte.
Chapter 2. 2.-Llama a las compañías responsable de los suministros(luz,agua,gas) y comprueba gastos.

Dependiendo de la fecha en la que dejes el piso puede que haya recibos pendientes de pago cuando hagas entrega de las llaves.Lo mejor es que llames a todas las compañias responsables de tus suministros (luz,agua ,gas) u que te indiquen cuándo se emitirá la próxima factura y qué fechas abarca.
Lo ideal es que te hagan una lectura estimada del o consumido y pendiente de cobro hasta la fecha de tu marcha ,pero si no puede hacerse deberás indicar en el documento de entrega del piso qué piso qué gastos de suministros hay pendiente de pago.

Chapter 3 3.-Redacta un documento  de finalización del alquiler

Si tu casero no lo hace,hazlo tú.Redacta un documento de finalización de alquiler del piso que será firmado por ambas partes cuando se haga entrega de las llaves.Deberá tener los siguientes elementos:

A.-Fecha

B.-Datos del piso

C.-Datos del casero e inquilino

D.-Indicar de qué se trata el documento:Dar por finalizado el contrato de arrendamiento de la vivienda(dirección) suscrito en fecha (fecha de inicio del alquiler)

E.-Indicar las condiciones:

E.1-El arrendador recibe en este acto las llaves y la posesión de la vivienda arrendada( dirección)

E.2-La vivienda se ha examinado previamente y se encuentra en perfecto estado,tanto el inmueble como su equipamiento.

Si hay algo que necesita ser reparado y que debe correr por cuenta del inquilino se tiene que especificar qué es lo que debe ser reparado y cómo se pagará.

Normalmente ,se estipula a cuánto asciende la reparación y se resta de la fianza.El casero debe certificar con una factura el importe del arreglo para poder restarlo de la fianza o cobrárselo posteriormente al inquilino.

E.3-El inquilino aporta justificantes de pago de los suministros de electricidad,agua gas etc.,acreditando no existir deuda alguna con las compañias suministradoras en la fecha de firma de este documento.
Si todavia hay facturas pendientes de pago se debe indicar cuáles son,su importe si es posible y suándo se requerirá su pago.

Normalmente,cuando se finaliza un alquiler el casero cambia de nuevo la titularidad de los contratos de suministros de alquiler o la domiciliación bancaria y los pone de nuevo a su nombre.Si hay facturas pendientes el casero retiene la fianza y con ese dinero  paga los recibos pendientes.Una vez ha pagado todos esos consumos el casero debedevolver el dinero que sobre de la fianza al inquilino entregarle las facturas de los suministros para que pueda comprobar que las cuentas están bien hechas.

E.4.-Queda pendiente la devolución de la fianza por importe de (poner importe) que será hecha efectiva al inquilino una vez se reciba su devolución del (Organismo donde se haya depositado la fianza) en su totalidad.
Si el casero debe hacer alguna reparación o pagar facturas de suministros pendientes se debe hacer constar en el documento que se descontarán de la fianza.Si la reparación o pago de  suministros pendientes excede el importe de la fianza se debe hacer constar qué parte se restará de la fianza y qué parte será pagada por el inquilino y cómo.
Si, además de la fianza,el casero solicitó un aval bancario o cualquier otro tipo de garantía adicional se debe hacer  constar también en el e documento cómo se procederá a hacer la devolución.
Fuente:http://blog.enalquiler.com/2014/vivir-de-alquiler/pasos-para-dejar-tu-piso-alquiler/

miércoles, 15 de febrero de 2017

Si vas a vender tu casa,saca la calculadora:estos son los impuestos y gastos que pagarás

Vender una casa lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y así evitar sorpresas.

En la venta de una vivienda intervienen dos partes,quien vende su casa y quien la compra,y ambas deben asumir algunos gastos y el pago de determinados impuestos.Si bien se ha escrito mucho sobre el sobrecoste que tiene para el comprador la adquisición de una vivienda-aproximadamente el 10% del importe de la transacción-,lo cierto es que el vendedor suele quedar en un segundo plano.Y,sin embargo,vender una casa también lleva aparejados gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y evitar desagradable sorpresas.

A grandes rasgos,quien vende  su vivienda debe pagar la plusvalía de Hacienda (IPRF),el impuesto o plusvalía municipal,la cancelación de la hipoteca-si existe una carga sobre la vivienda -y los de notaría.

IPRF

Los propietarios que vendan un vien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas si residen en España.En caso de ser no residentes en el territorio español,estarán sujeto al impuesto sobre la Renta de no Residentes.¿Por qué hay que declararlo?Porque la ganancia patrimonal que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta.Dicha ganancia se calcula  en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró,actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.Ese importe de declara en la base imponible del ahorro IPRF.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonial y por tanto no se debe tributar.

Con la nueva reforma fiscal,se eliminan loscoeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonal por la que se tributaba en la declaración de la renta,provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda.Esta medida ha encarecido la factura fiscal a partir de 2015 de todos aquellos constribuyentes que han vendido piso,especialmente si fueron adquiridos antes de 1994,que gozaban de un tratamiento fiscal más favorables que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

La ganancia patrimonal que obtengamos tributa en la declaración de 2015 entre el 19,5 y el 23,5% (los primeros 6.000 euros,al 19,5%,de 6.000 a 50.000 euros,al 21,5% y las cantidades que superen los 50.000 euros,al 23,5%) .El año que viene,se presente la declaración correspondiente a 2016 hay que tener en cuenta que los tipos se han recortado.

Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró,se considera que ha existido una pérdida patrimonal y ,por lo tanto,no se debe tributar.De hecho,la minusvalía se  puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual,no segunda residencia.La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa .La que no se utiliza sí debe tributar.

"Lo que debe reinvertirse es el importe de la transmisión,el precio obtenido,no el importe de la ganancia.Además,la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años,contados a partir de la fecha de la transmisión,cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen",explica Ignacio Para Mata,socio de VAbogados.

En cualquier caso,es necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinvesión.Tanto si se reinvierte la ganancia como si no,hay que declararlo.También se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

Y lo que se vende debe se la vivienda habitual.Es decir,aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años."No obstante,se entiende que la vivienda tuvo aquel carácter cuando,a pesar de no haber transcurrido dicho plazo,concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda tales como celebración de matrimonio,separación matrimonial,tralado laboral,obtención de primer empleo o de empleo más vetajoso u otras análogas",aclara Ignacio Para.

Plusvalía municipal

Es el gran olvidadoy ,sin embargo ,está pesente en todas las ventas de viviendas quese formalizan en España,y son muchos los vendedores que se enteran de su existencia a través del notario el mismo día en que formalizan ante él la venta se su casa.El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana(IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda ,es desir,donde está ubicada la vivienda.

"Aunque es un impuesto que corresponde pagar a quien vende la casa y no a quien compra,en algunos ayuntamientos como el de Palma de Mallorca se ha impuesto por costumbre que lo pague el comprador,y es legal si lo pactanlas partes.El problema es que no siempre quien compra,especialmente si es alguien que viene de otra ciudad,lo sabe",asegura a El Confidencial Pau A.Monserrat, economista y director editorial de ¡Ahorro,portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.

"El importe total de este impuesto,que corresponde pagar al vendedor ,se minorará del valor de transmisión,siempre y cuando haya sido satisfecho por el comprador",añade Ignacio Para.

Los ayutamientos están exigiendo el pago de la plusvalía municipal tanto si hay plusvalías como si hay pérdidas en la venta de la vivienda.

Se calcula sobre el valor catasral de la vivienda y el numero de años que se ha tenido en propiedad.El problema es que en los últimos años ese valor se ha revisado al alza en miles de viviendas en toda España,lo que ha provocado que este impuesto haya crecido exponencialmente
.
Su cálculo depende de cada ayutamientom,que se  rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales,y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas.No obstante ,se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías.Los abogados recomendan pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.Se liquida al ayutamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

Tal y como explica Ignacio Para,"como regla general,el importe de la ganancia o pérdida patrimonal en los supuestos de enajenacón onerosase determina por la diferencia entre los valores de adquisici´´on y transmisión de los elementos patrimoniales".

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

+Importe real de la adquisición.Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese  producido a título oneroso,su valor de adqusición será el importe real por el que ses adquirió.

+Coste de inversiones y meloras.Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras,su coste se añade al valor de adquisición.

+Gastos y tributos accesorios.Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente ,a excepción de los intereses.

- Amortizaciones.Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
Por su parte,el valor de tranmisió´n se determina computando dos partidas,el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya sido satisfechos por quien vende. 

Gastos de notario y registro

En muchas ocasiones, cuando se vende una casa ,el vendedor suele estar pagando aún la hipoteca que contrató para la adquisición del inmueble.El comprador adquiere la casa libre de cargas,por lo que hay dos opciones,cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca,es decir que el nuevo propietario asuma dicha deuda,con lo que  exigirá una rebaja en el precio.Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar ,por ley,el 0,5% del capital de la hipoteca.

Pau A.Monserrat asegura que dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5 % sobre el capital prestado durante los primeros cinco años,y al 0,25% durante el resto de vida de la hipoteca.

Pero además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda.El coste varía en función del dinero qu pedimos prestado en su momento  al banco,por lo que puede llegar a ser bastante abultado ,entre 300 y 1000 euros.

"Generalmente ,la gestoría que se encarga de cancelar registramento la hipoteca es la misma que registra la hipoteca del nuevo propietario, de ahí que el vendedor,cuando le piden una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros,se sorprenda",apunta Monserrat."Casi siempre,en la firma ante el notario,el vendedor se sorprende de tener que asumir este gasto,ya que o desconoce que debe cancelar registralmente la hipoteca o da por sentado que debe pagar los gastos quien compra la casa".Por lo que se refiere a la escritura de la compraventa,los gastos corren a cuenta del comprador.

Para que la vivienda esté libre de cargas,quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad,derramas,IBI,tasa de basuras,etc.,que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero.Es decir,si la venta se firma el 2 de enero,salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.

Además,si el vendedor acude a portarles inmobiliarios a una agencia para vender su casa deberá afrontar los gastos que esto supone.Sin olvidar el certificado de eficiencia energética,obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.




domingo, 12 de febrero de 2017

Repunta la venta de casas:1100 al día en 2016

En el año se cierra con el mayor número de viviendas vendidas desde 2010 y un alza del 13,6% sobre 2015.
La recuperación del empleo,el mantenimiento de los tipos hipotecarios en mínimos y la moderación del os precios inmobiliarios jugaron a favor de la compra de vivienda ,que cerró 2016 como el mejor año desde estalló la burbuja.Volvieron a superarse las 400.000 transacciones cinco años después.

El Instituto Nacional de Estadística(INE) publicó este viernes la estadística de compraventas de vivienda que elabora con datos procedentes de los registros de la propiedad.La transacciones se incrementaron un 13,6% hasta alcanzar un total de 403.866,la mayor cifra absoluta desde 2010 y el avance en términos relativos más elevados en diez años.

Con este incremento ,desde 2013,año en el que comenzó la recuperación del mercado y se marcó el mínimo de ventas de la serie histórica con apenas 312.000,la compraventa de viviendas ha mejorado un 29,1%.No obstante,y pese a este notable incremento,lo cierto es que sector se encuentra todavía lejos de los máximos marcados  en 2007,año del pico de la burbuja,cuando se contabilizaron 775.000 viviendas vendidas ,antes de registrarse un desplome del 25,1% y el 28,8% los dos años siguentes.

En 2013 la caída se moderó hasta el 1,9% ,coincidiendo con el final de los beneficios fiscales para la adquisición de la vivienda habitual y la incipiente recuperación que se iniciaría a finales de ese ejercicio.
Con las cifras del INE,el repunte de las transacciones en 2016 se debió fundamentalmente al crecimiento experimentado por las ventas de casas usadas,que se dispararon un 17,8% hasta sumar 328,248transacciones,su cifra más alta de2007 y el 81,3% del total.Por el contrario,las operaciones sobre viviendas nuevas retrocedieron un 1,7% el año pasado,hasta situarse en apenas 75.618 inmuebles,su volumen más bajo de la serie.

La venta de vivienda nueva ha estado lastrada  en los últimos ejercicios por la escasez de oferta adecuada a la demanda ,debido a que desde que se inició la crisis la producción de nuevos pisos llegó a paralizarse casi por completo.Sí heredó el mercado un ingente stock de viviendas a estrenar de más de 500.000 casas que poco a poco se ha ido reduciendo hasta quedar en poco más de 300.000 ,según los últimos estudios no oficiales publicados.

Esto explica que transcurridos ocho años desde que estalló la crisis,muchas de las casas que hoy se computan como ventas de segunda mano,en realidad corresponde a inmuebles a estrenar que cuentan,eso sí,con más de cinco años de antigüedad en su licencia de primera ocupación y que hasta ahora no habían encontrado comprador.

El 89,7% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 10,3%,protegidas ,unos porcentajes que apenas varían de un año a otro.En total,la compraventa de viviendas libres subió un 13,5% en 2016,en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas repuntaron un 14,5%,hasta marcar las 41.685 transacciones,encadenado de esta manera dos años consecutivos  de alzas.

Por comunidades ,las mayores subidas en las ventas de casas se registraron en Baleares,con una subida de 31%,y Cataluña, con 20% ,ambas muy beneficiadas por el peso que tiene la vivienda turística y las transacciones protagonizadas por los extranjeros no residentes;seguidas de Extremadura ,Asturias y Aragón.

Por el contrario,en la Rioja ,Murcia, Galicia, Navarra y Castilla y León,los avances se situaron por debajo de 10%.Para este año ,los expertos esperan mejorar las cifras de 2016,si bien advierten que para conseguirlo ,los precios no deberían subir más allá del 5%.
Fuente:www.cincodias.com

jueves, 9 de febrero de 2017

Si vives en alquiler ,¿la tasa de basura la pagarás tú o el casero?¿Y el IBI?

El pago de algunos conceptos dependerá del contrato que firmes pero en algunos casos hay normas que protegen al inquilino.
A la hora de alquilar un piso muchas preguntas asaltan tanto al inquilino como propietario.Buena parte de las dudas giran entorno a quién debe pagar qué cuando una casa se pone en alquiler,según los expertos en arrendamientos.No siempre  la respuesta es rotura.La cuestíon preliminar a dirimir será en qué régimen de arrendamento se encuentran las partes,ya que conviven  varios,según advierte José Luis Muñoz,abogado  del bufete Quevedo de Madrid."Habría que verificar la normativa aplicable a cada contrato,según la fecha en que se haya otorgado y lo que disponen las normas transitorias".Lo mejor es que en el contrato ,antes de firmar,quede claro quién se hace cargo de cada concepto.

Inquilino: renta, suministros y desgaste.

¿Cuándo se firmó contrato de alquiler?Es lo primero que hay que saber.Una ves hecha esta averiguación,para los contratos que se firmen ahora o que estén sometidos a la normativa actual-que entró en vigor el 1 de enero de 1995-Muños señala  que el inquilino está obligado " a soportar los gastos derivados de suministros del inmueble".No importa, en palabraas de esto letrado ,si son individualizados o no (y especifica:" los que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario").Josep Térmens,abogado en Barcelona especializado en arrendamientos,desgrana los gastos que corren a cargo del inquilino: " la renta , suministros(agua ,luz y gas)de la vivienda.Los paga él porque es quien se beneficia de ellos.Y también las reparaciones que exija el desgaste por el uso".
Las reparaciónes y ese ambiguo "desgaste por uso" es otra fuente de conflictos entre inquilino y propietario.Lomejor, para empezar,es que antes de firmar el contrato de alquiler se haga un pequeño inventario del estado  de la casa y su contenido.Si un grifo gotea o si un enchufe no funciona,que quede por escrito  que estaba así antes de que el inquilino llegase.

Propietario: IBI y comunidad.

Los españoles que ofrecen su piso en alquiler -el 23,5 % el año pasado frente al 15% de 2012-deben pagar los gastos de comunidad y los impuestos que gravan la propiedad de la vivienda ,es decir,el Impuesto sobre Bienes  Inmuebles(IBI),señala Muños.
Otros puntos son más controvertidos.Muños señala que el impuesto de residuos urbanos (de basura),también corre a cargo del propietario.Algo en lo discrepa Términs:"Puesto que es una  tasa que grava un servicio, debe pagarla quien se beneficia del servicio,el inquilino",afirma,aunque aclara que en algunas ciudades  este impuesto no se cobra,por elemplo,en Barcelona.
La tasa de basuras,controvertida.
El artículo 20 de la ley Arrendamientos Urbanos deja abierta la puerta a que las partes de pongan de acuerdo en que los gastos generales del inmueble, sus servicios y tributos y otras cargas " que no sean susceptibles de individualización" sean a cargo del inquilino."Tradicionalmente se ha entendido que se puedepactar que los tributos del inmuebles los pague el arrendatario pero, si no se ha pactado,los paga el arrendador",sostiene la portavoz de la Organización de Consumidores(OCU),lleana Izverniceanu."Hablamos del IBI,pero también de otros tributos como la tasa de basuras en las ciudades donde exista".
La interpretación de OCU -"la más extendida", según Izverniceanu-es que tanto el IBI como el impuesto sobre residuos urbanos" no están relacionados con consumos individualizados sino con las características del piso:se relacionan con el valos catastral, o con la superficie",explica.Así aunque el piso estuviera vacío y no produjera basura,la tasa a pagar sería la misma.Sus conclusiones van en la misma dirección que las de Muños: IBI  ya basura son "tributos que debe pagar el propietario,salvo pacto en contrario".

El inquilino abona el ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales(ITP) corre a cargo del inquilino porque así lo establece la ley que instituyó la tasa,en su artículo 8.Hasta hace unos meses,subrayan desde la red de alquileres Uniplaces, "este cargo, que existe desde hace años y cuya reclamación recae en las  Comunidades Autónomas,no se solicitaba". La Comunidad de Madrid, sin embargo,inició el año pasado una campaña informativa para solicitar el pago del ITP,destacan tanto Muñoz como Uniplaces.
En Cataluña el ITP ya se cobra,afirma Térmens,mientras Muñoz hace hincapié en que la Administración tributaria puede exigir la cuota de este tributo más los intereses de los últimos cuatro años,en caso de que  no se hayan abonado en su momento."Nuestros clientes nos dicen que la Comunidad de Madrid ha procedido incluso a sancionar a los propietarios" porque,en este supuesto,se les considera responsables sustitutivos del pago de ITP."No me consta que la Generalitat exija el pago del ITP en contratos antiguos",indica por el contrario Térmens.

¿Cuánto tengo que pagar de ITP?

La cuota de ITP a pagar se obtiene aplicando a la renta de todo el periodo contratado la tarifa que fije cada Comunidad Autónoma.Si no la ha establecido,Muños especifica que,a partir de 7.692,96 euros en adelante,se pagan 2 céntimos de euro por cada 6 euros."Para un arrendamiento de 500 euros al mes se pagarían unos 72 enros,lo que cubriría los tres primeros años",calcula Muñoz.
En Cataluña ,relata Térmens,para los contratos de menos de tres años la base imponible es"la suma de la renta pactada siendo la base imponible mínima de tres años de renta".En plata: en un contrato de un año a 500 euros al mes,la base imponible es 500 euros por 12 meses por tres años,lo  que da 18.000 euros.La tarifa es del  0,5% de la base imponible(en este elemplo,90 euros).En todos los casos,se debe pagar en un plazo de 30 días tras la firma del contrato.

¿QUÉ GASTOS DEDUZCO SI NO LOGRO ALQUILAR?
El propietario tiene que pagar el IRPF sobre la renta que percibe del arrendamiento de su piso y puede deducir los gastos.Pero durante el mismo ejercicio la vivienda puede haber estado alquilada solo durante unos meses y en otros haber estado desocupada.Para los meses en los que no estuvo alquilada, Hacienda imputa una renta presunta y aplica un prorrateo para deducir solo los gastos de los meses en los que la vivienda se alquiló.Es decir ,para los meses no arrendador,no se puede deducir ningún gasto.
La red de alquilesres Uniplaces,sin embargo,recuerda que una sentencia de 2015 de Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a un propietario que,aunque no tenía inquilinos en su vivienda,pudo probar que estaba anunciado al mismo tiempo su piso para alquilarlo.Resultado:"No se imputó la renta presunta prevista para los inmuebles desocupados y ,por tanto,se dedujo la totalidad de los gastos".
Fuente:www.elpais.com

martes, 7 de febrero de 2017

¿Como me afecta la manipulación de la evolución del Euribor?

Una sentencia abre la puerta a que los afectados por la manipulación de la evolución del Euribor recuperen lo pagado de más .¿Cómo teafecta a ti?
La Unión Europea impuso una multa de 485 millones de euros a tres bancos por haber manipulado la  evolución del Euribor.Estos bancos son JP Morgan,CréditAgricole y HSBC,que se suman a otros bancos que ya había sido sancionado anteriomente:Barclays,Deutsche Bank,Royal Bank of Scotland(RBS),Société Générale,JPMorgan,Citigroup y RP Martin.
Estos bancos participaron en un cártel-entre 2004 y 2012 -que buscaba inflar en Euribor de forma artificial,lo que les permitía cobrar mensualidades de las hipotecas de tipo variable a un precio más alto del que realmente deberían.El pasado 17 de novienbre el juzgado de lo mercantil número 1 de Sevilla abrió la puerta a que los afectados recuperasen lo cobrado de más.

¿Qué es el Euribor?

El Euribor es un índice que toma como referencia los intereses a los que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas.Hasta 44 de los más importantes bancos que operan en Europa deben informar a las autoridades de la cifras a las que se prestan el dinero.A partir de aquí se realiza una media sobre la cual se calcula el Euribor.
Según la Unión Europea,los bancos participantes en la manipulación de la evolución del Euribor intercambiaban información sensible y pactaban de antemano los precios con tal de maximizar los beneficios,algo que va en contra de las leyes de competencia.

La evolución del Euribor afecta a tu hipoteca 

Através de estos préstamos ,los bancos con menos liquidez obtienen fondos de los que sí cuentan con dinero disponible.Gracias a esto, pueden ofrecer financiación y créditos a sus clientes.Sin embargo,si un banco tiene que pagar unos intereses mayores para disponer del dinero,trasladará este coste a la hipoteca.Por ello,un Euribor alto se traduce en unas hipotecas más caras y un índice bajo en préstamos más baratos.
El interés de las hipotecas es el Euribor mensual sumado a un diferencial fijado por la banca,que normalmente es un 1%.Sin embargo,cuando llegaron las primeras sanciones en 2013,el entonces Vicepresidente de la Comisión Europea,Joaquín Almunia,aseguró que la manipulación del Euribor no había llegado a afectar directamente a los usuarios particulares.

¿Me afecta la manipulación del Euribor?La sentencia no lo aclara.

La sentencia del juzgado de Sevilla considera que sí afecto,contrariamente al criterio de Almunia.El problema es que ,como expica la OCU,"esta sanción aunque eemplar,no sirve para reparar a todos los consumidores afectados ni aclara el periodo de tiempo durante el cual sucedió esta manipulación".
"La OCU exige a la Comisión Europea que facilite la información sobre el periodo de tiempo en  el cual tuvo lugar la manipulación de los índices de referencia y aclare sobre los efectos que esto pudo tener en los millones de contratos hipotecarios de los europeos durante dicho periodo".
Por lo tanto ,en este momento es imposible saber a quién ha afectado de forma concreta esta manipulación porque se desconoce en qué momentos en concreto se produjeron estas irregularidades .Así,lo mejor que se  puede  hacer es ,si estuviste pagando una hipoteca entre 2004 y 2012,seguir toda información que surja sbre la manipulación del Euribor,y si es necesario pedir información a tu banco sobre el cálculo del interés que se te aplica a la hora de fijar los intereses que pagas.Adicionalmente,puedes solicitar información a la OCU,o a asociaciones como OpEuribor.
Fuente:www.lavanguardia.com

viernes, 3 de febrero de 2017

¿Cómo puedo reclamar a los bancos los gastos de la hipoteca?

Una sentencia del Supremo abre una vía para que los consumidores pidan la devolución de parte de los costes de constitución de estos préstamos.
El Supremo declaró en diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas del Popular y del BBVA que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas,cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos,una parte  de ellos,ya que las endidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.Desde entonces ,ha habido sentencias de diferentes Audiencias y juzgados de primera instancia a favor y en contra.La OCU, que llevó el tema al Supremo,Facua y Adicae,han lanzado campañas para reclamar estos gastos y aconsejan primero exigir su devolución al defensor del cliente bancario,antes de ir a la vía judicial.En los últimos meses,al menos seis bancos,Santander,BBVA,CaxiaBank,Bankia,Sabadell e Ibercaja han modificado sus cláusulas y asumes alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas.El asunto más  difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,que supone el 70% de la factura.

¿Quién puede reclamar?

La Sentencia del Supremo de 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años.El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia.Tienen cuatro años de plaza límite el 24 de diciembre de 2019.Para los que han amortizado la hipoteca,podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia,es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante.Solo afecta a consumidores,no a empresas.Afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría,los del registro de la propiedad,los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria.No existe una regla fija para todos los casos,pero estos gastos vienes a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.

¿A cuátro puede ascender la reclamación?

Depende del importe de la hipoteca.Según los cálculos de la OCU,si se devuelve todo,incluido el importe de los Actos Jurídicos Documentados,podría ascender a unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

¿Se puede recuperar solo una parte?

Si.Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría,registro y gestoría,pero no los de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria,que es la parte más importante de los gastos,alrededor del 75% de la factura.El tribunal Supremo y la Audencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil,sino que,al menos en lo que recpecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados,será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y ,en todo caso,la expedición de las copias,actas y testimonios que interese".Los abogados consultados entienden que es el banco quien debe asumir ese gasto,ya que es el quien quiere tener la hipoteca sobre la vivienda para el caso de que el cliente no pague su préstamo.Sin embargo,algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la Ponteverda se han negado a devolver estos impuestos porque,afirman, en consonancia con las entidades,que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal.
Por supuesto,lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda,que eso siempre corresponde al comprador.

¿Qué documentos son necesarios para reclamar?

Ladocumentación que se necesitan para poder reclamar estos gastos es:
Escritura de tu hipoteca
Factura del notario
Factura del registrador
Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados(modelo 600).

¿Qué bancos han cambiado sus cláusulas de gastos?

Al menos son seis:BBVA,Santander,Bankia,CaixaBank,Sabadell e Ibercaja.

¿Se puede pedir el dinero a los bancos que han cambiado su cláusula?

Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación.Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones.Sin embargo,eso no impide pedir el dinero de préstamo firmados en el pasado.

¿Es un caso claro para ganar en los tribunales?

Nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos que tiene recursos suficientes para  recurrir todo lo que no les favorezca.Sin embargo,el hecho de que hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo(que las calificó de abusivas) indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas.Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes,pero también otras en contra.Todavía no existen muchos pronunciamientos,por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.
Fuente:www.elpais.com

jueves, 2 de febrero de 2017

¿Donde ha subido más el precio de la vivienda?

Las comunidades con un mayor peso del sector turístico encabesaron los incrementos.
Dejada atrás la tremenda crisis que llevó al mercado de la vivienda al borde del abismo,el sector inmobiliario se recupera,las operaciones hipotecarias también y, por ende los precios de los inmuebles.Las rebajas empiezan a ser menos habituales que en los últimos años y losprecios no solo se han estabilizado sino que en algunas zonas han comenzado a subir.
De acuerdo con el primer Informe de Precios de la Vivienda en España elaborado por Mitula Group y correspondiente al cuatro trimestre de 2016,prácticamente la mitad de mercados aumentaron sus precios durante el cutro trimestre,mientras que la otra mitad los redujeron."En ambos casos,no obstante,las variaciones se situaron por debajo de 2 %,por lo que no se puede hablar de grandes movimientos durante este periodo".
Sin embargo ,informe destca que las comunidades con un mayor peso del sector turístico, como Canarias,Comunidad Valenciana o Baleares son las zonas donde más creció el precio de la vivienda en la recta final del año pasado.
Así,Canarias fue la comunidad autónoma española que registró un mayor repunte de precios inmobiliarios entre octubre y diciembre de 2016,del 2,57%,con provincia de Santa Cruz de Tenerife a la cabeza (+6,30%),lo que motivó que el archipiélago canario cerrará el año con un precio medio de 1.477 euros por metro cuadrado.Según el informe de Mitula Group,una familia canaria debe dedicar el total de su renta durante 8,67 años para poder acceder a  una vivienda,mientras que en octubre suponía 7,61 años.
Otra zona costera con predominio de la vivienda vacacional,la Comunidad Valenciana,en la segunda comunidad con mayor subida de precio durante el último trimestre de 2016,con un aumento del 1,14%.El precio medio de la vivienda se situó en diciembre en 1,245 euros por metro cuadrado.
En Baleares se produjo el tercer repunte trimestral más destacado,del 0,39%,al pasar los precios del 2,068 euros/m2 en octubre a 2,076 euros /m2.
En el lado opuesto se sitúan La Rioja,Navarra y Murcia,las regiones donde han descendido los precios del las casas de forma más acusada,un 1,23% un1,195 y un 1,08%,repectivamente.
Fuente:www.cincodias.com