lunes, 20 de marzo de 2017

Cómo la cláusula suelo incide ya en la oferta hipotecaria

En mercado hipotecario español vive momentos de profundo cambio.La sentencia del Tribunal de Justicia de la EU del pasado  diciembre ha marcado  un antes y un después ,al reconocer  la obligación de los bancos a devolver al cliente  todo lo cobrado de más en hipotecas con cláusula suelo abusiva.Su dictamen ha llevado al Gobierno a crear un mecanismo extrajudicial con el que  aspira a que los bancos se avengan a negociar  con los clientes afectados ,con el fin de evitar una avalancha  de demandas  judiciales,y a acelerar la reforma hipotecaria aún pendiente para dar más trancparencia al mercado y más protección a los consumidores.

En paralelo al frente judicial de las cláusulas suelo,que ya ha requerido unas cuantiosas provisiones por parte de los bancos con más riesgo de tener que devolver  dinero a sus clientes,el sector afronta otra amenaza judicial con los gastos hipotecarios.El Tribunal Supremo sentenció a  finales de 2015 que no corresponde al cliente asumir todos los gastos -registros,notaría,gestoría,impuestos...-,como sucede habitualmente,sino que el banco deberá hacerse cargo de parte.
Una advertencia ,sobre la que el Alto Tribunal aún tiene pendiente pronunciarse con más detalle ,pero que supone otro foco de alerta para la banca ,ante la posibilidad de un nuevo  frente de reclamaciones.El sector ya ha avanzado que los litigios,en especial los relacionados  con las  cláusulas suelo, van a encarecer las hipotecas ,en un entorno  de tipos cero  que prometen  estar en mínimos todavía largo tiempo.Yesa predición ya a impactar en las entidades  que han reconocido mayor riesgo por cláusulas suelo:Caixabank,BBVA,Sabadell, Popular, Liberbank y Cajamar.

Tipos:Apuesta clara por el interés fijo

El primer síntoma que se aprecia en las hipotecas de las entidades con más riesgo por cláusulas suelo es su apuesta comercial por los préstamos a un tipo de interés fijo.El abaratamiento del precio del dinero en la zona euro,a un interés de cero desde hace ya un año,ha reactivado  claramiente el atractivo de las hipotecas a tipo fijo, si bien su conveniencia  frente al interés variable  va a depender necesariamente del plazo y del tipo de interés establecido.

Para los bancos ,el tipo fijo tiene la ventaja obvia de asegurar un margen de negocio,superior al que dejan las hipotecas referenciadas a un  euríbor en negativo,cuando aún es incierto  el momento en que el BCE encarecerá el precio del dinero.Para  el clientes, puede ser la ocasión de endeudarse con la tranquilidad de saber que siempre  va a pagar lo mismo,ante la perspectiva de que los tipos subirán.Aunque con un euríbor en mínimos,la cuota mensual resultará  en en principio más  barata  que con un tipo fijo. 

CaixaBank ,con un riesgo reconocido en hipotecas con cláusulas suelo  por 1.250 millones de euros-el mayor del sector y que ha provisionado al 50%-da  preferencia en su oferta hipotecaria a las hipotecas a tipo fijo.Es el mensaje que se desprende de la visita a sus oficinas ,donde se le  explica al cliente que el escenario más probable es de una subida de tipos en dos o tres años.La entidad ofrece una hipoteca a tipo fijo variable,que también se la explica al cliente si bien la recomendación es hacia el tipo fijo,es al euríbor más un diferencial de entre el 1% y el 1,25%.

BBVA tiene un riesgo en hipotecas con cláusulas suelo por 1.200 millones,de los que tiene provisionados el 48%.En su caso,la oferta en las  oficinas  de hhipotecas a tipo variable es completamente secundaria,sin que sea posible  tener detalles.Aunque el banco no habría renunciado al variable ,la apuesta comercial por el fijo es evidente en la publicidad y en la información al cliente.BBVA tiene en escaparate  una hipoteca a interés fijo a 15 años al 1,95% nominal, o al 2,35% a 20 años, que se encarese en un punto si no hay vinculación con el banco con la contratación de otro productos.

En Sabadell, con un riesgo en hipotecas con cláusula suelo de 490 millones-el banco se resiste a reconocer en su defensa que vendió esas hipotecas con transparencia-el tipo se encarece al 4,10% a 20 años.Banco Popular, con un  riesgo por 534 millones provisionado al 100% ,también apuesta en su oferta por el tipo fijo: al 1,95% a 15 años.Ofrece incluso plazos inferiores ,a 10 años al 1,75%. Liberbank,con un riesgo hipotecario por 208 millones de euros, tiene en su escaparate la hipoteca a tipo fijo más barata ,del 1,6% nominal a 10 años y el 1,65 a 15 años,con la máxima vinculación, incluyendo plan de penciones.
En entidades sin el peso de las cláusulas suelo , la apuesta comercial se dirige sin embargo a las hipotecas a tipo variable. Santander,ajena a ese riesgo ,ha pasado a la ofensiva con una hipoteca al 0,99% el primer año y al euríbor más 0,99% después, en una de las pocas ofertas donde el diferencial baja del punto.

En Bankia, con un riesgo por cláusulas suelo más reducido que sus competidores más directos -de 214 millones de eurosy ya provisionado en su totalidad -la apuesta comercial es clara por el interés variable,con una  hipoteca desde euríbor más 1,20%.La entidad ha eliminado además las comisiones -de apertura ,estudio y amortización y cancelación anticipada -si se domicilian los ingresos.

La información: El interés real, el TAE, y las comisiones

La venta de hipotecas con cláusula sulo ha resultado ser una pésima experiencia para la banca,a pesar de que el sector defienda que se comercializaron en su mayoría de los casos con la debida transparencia.La reforma de la ley hipotecaria que prepara el Gobierno incidirá qn que la banca informe al cliente con la máxima transparencia y el primer contacto en oficinas es ya un primer paso en ese objetivo.
Sin la amenaza de la cláusula suelo, cobra importancia la expllicación detallada de los gastos asociados a la hipoteca,que la encarecen notablemente respeto al tipo nominal del escaparate al incorporar no solo los gastos habituales  asociados-como riesgo, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados-, sino también la comisión de apertura y el coste del seguro de hogar y de vida o amortización de pagos que se asocia al producto y que permite  abaratar el interés.Así, en la hipoteca en BBVA a 15 años  a un tipo fijo nominal del 1,95 %,para un importe  de 150.000 euros,el interés TAE -el que cliente paga de forma efectiva cada año-se eleva al 2,76%.

Otro aspecto clave que el banco debe explicar al cliente son las comisiones.En especial la nueva comisión de la hipoteca a tipo fijo, la de  compensación por tipo de interés ,que puede aplicarse cuando el cliente amortiza préstamo cuando los tipos de interés de mercado son interiores al interés al que el banco le prestó el dinero.Es desir, cuando el banco pierde  dinero con la devolución anticipada del préstamo.En CaixaBank ,esta comisión es del 0,5% del importe pendiente y en  BBVA y Liberbank, de hasta 1%.
Vinculación: El coste adicional del seguro de vida

El grado de vinculación del cliente con el banco,a través de la contratación de productos financieros ,es clave a la hora de contratar una hipoteca en las  mejores condiciones posibles con independencia del riesgo que tenga  cada entidad en  cláusulas suelo.Lo habitual es domiciliar la nómina en el banco que concede la hipoteca,junto a la contratación del seguro de  hogar.Pero la mayor rebaja en el enterés llega al contratar un plan de pensiones,con aportaciones mínimas que ronda los 600 euros anuales,y de un seguro de vida.O al menos el de amortización del préstamo, que solo cubre el pago de la hipoteca en caso de fallecimiento.

En Caixabank dan un coste aproximado para un crédito de 112.000 euros para una persona de 40 años de 57 euros al mes para un seguro de amortización y de 82 euros al mes para el seguro que  cubre el pago de la hipoteca no solo en caso de muerte sino también de desempleo o invalidez.En BBVA, ofrecen la estimación del coste total del seguro,que el cliente puede financiar junto a la hipoteca .Y para un crédito  de 150.000 a tipo fijo a 15 años,dan un coste  estimado de 1.980 euros,que necesariamente variará según la edad del titular.

Cajamar , la mayor cooperativa de crédito del país, tiene un riesgo por cláusulas suelo de 200 millones de euros totalmente cubierto  y una oferta de hipotecas competitiva en precio,aunque sujeta a la suscripción de capital social por el equivalente al 1% del importe de la hipoteca.Convertirse en socio de la entidad da acceso a una mayor bonificación en el interés de la hipoteca y llega a ser imprescindible para su concesión,según reconocen en las oficinas comerciales de la entidad.Fuentes oficiales apuntan que la suscripción de participaciones "no es imprescindible,pero sí recomendable".

La mayor parte de la concesión de crédito de las cooperativas debe hacerse entre los propios socios,ya  que es parte de su  propia razón de ser.La suscripción de capital social junto a la firma de la hipoteca es práctica común en Cajamar,aunque en la actualidad esa aportación no sea simbólica como en otras épocas ni por  una  cantidad mínima (la actual es de 61 euros).Esa suscripción,remunerada al 0,5% y al 1,75% a partir de 1.213 euros, convierte al hipotecado en accionista.

Gastos hipotecarios : Todavía a cargo del cliente

Los gastos hipotecarios suponen un coste que ronda el 10% del precio que se paga por la vivienda e incluyen los trámites de registro,notaría, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados.El Supremo ha establecido que el cliente no debe asumirlos en su totalidad y algunos bancos comienzan,tímidamente ,a cargar con el gasto en registro y notaría,el más reducido, como explican en BBVA y CaixaBank.

En oficinas de Santander y Sabadell reconocen que es el cliente quien continúa aún asumiendo  todos esos gastos.Para una hipoteca de 112.000 euros sobre una vivienda de segunda mano en Madrid, el gasto total ronda los 13.492 euros,de los que 2.844,9 euros corresponden a la formalización de la hipoteca y otros 10.621 euros a la compraventa.
Fuente:www.cincodias.com

domingo, 5 de marzo de 2017

La firma de hipotecas aumentó el 14% en 2016 y suma tres años en positivo

La demandas sobre cláusulas suelo y gastos hipotecarios han encarecido los productos en el mercado.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó un 14% en el 2016 respecto del año anterior,hasta sumar 281.328.Se encadena así el tercer aumento anual consecutivo después de siete años de caídas,según los datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).Desde el 2007,la firma de hipotecas sobre viviendas venía registrando descensos,la mayor parte de ellos de dos dígitos.En concreto,en el 2013 bajaron el 27,1% ,mientras que en el 2012,2011 y 2008 retrocedieron más del 32%.En el 2009 disminuyeron el 22,2 % ,en tanto que el 2010 y 2007las caídas fueron más moderadas,del 6,6% y del 7,7% respectivamente.

En el ejercicio del 2014 se rompió finalmente esta tendencia y las hipotecas sobre viviendas crecieron el 2,3 %.Al año siguiente ,en 2015,la firma de hipotecas sobre viviendas se disparó el 20,8%Este año el incremento ha sido menor,del 14% pero también de dos dígiros.

Según Beatriz Toribio,responsable de estudios de fotocasa ,"consolidación de la financiación hipotecaris ha sido una de las claves más importantes para el buen momento que vive en sector",ya que durante el 2016 hemos asistido a una "guerra hipotecaria" que ha puesto en el mercado una amplia oferta de créditos y nuevas formas de financiación como las hipotecas a tipo fijo,que eran prácticamente  inexistentes y hoy representan casi un tercera parte de los préstamos que se firman",ha destacado.

Los expertos esperan que esa tendencia se mantenga en el 2017,pero más moderada."Con el euríbor en mínimos historicos,el interes de la banca por volver al negocio de las hipotecas y la intención de BCE de no subir los tipos de interés a corto plazo,el 2017 puede ser un buen año para firmar una hipoteca.Pero será difícil encontrar las atractivas ofertas que hemos visto hasta ahora", ha destacado Toribio.Entre otras razones,porque las últimas sentencias judiciales sobre cláusulas suelo y los gastos hipotecarios han provocado que las entidades financieras encarezcan los productos que comercializan,lo que ha generado un aumento de los diferencias ,así como de los tipos fijos.

MÁS IMPORTE MEDIO

El aumento del crédito se h reflejado también en el importe medio de las hipotecas constituidas ,que subió el 2,8% en el 2016,hasta los 109.759 euros,mientras que el capital prestado repuntó el 17,2% en el conjunto del año,hasta los 30.878 millones de euros.

A cierre del 2016, el tipo de interés medio para el total de préstamos hipotecarios se situó en el 3,15%, con un plazo medio de 22 años.En el caso de las viviendas ,el interés medio fue del 3,18% ,frente al 3,37% de un año antes.

El 68,4 % de las hipotecas constituidas el pasado mes de diciembre utilizó un tipo de interés variable,frente al 31,6% tipo fijo.El euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable,en concreto figura en el 92,5%de los nuevos contratos.