El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario en el último Consejo de Ministros y próximamente llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación.La nueva ley,que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018 y que podría sufrir modificaciones vía enmiendas, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a banca.Su llegada traerá cambios como la posibilidad de convertir una hipoteca variable fija,la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.
Algunos de esos cambiios son de carácter retroactivo,lo que significa que van a afectar a todos las hipotecas actualmente en vigor,mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial de Estado (BOE) publique la nueva norma.Estas son las medidas afectarán a cada caso concreto:
Si ya tienes una hipoteca
Para todos aquellos que ya estén pagado un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias ronda los 532.000 millones de euros),las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario tendran un impacto reducido.Solo podrán deneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia,que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria,el paso previo al desahucio.
En el caso de
reconvertir una hipoteca variable en la fija,desde el Ministerio de Economía explican que "los actuales tipos de interés negativos son una excepción.En el futuro los intereses volverán a terreno positivo y para los que tiene una hipoteca variable es una incertidumbre no saber cuándo ni cuánto subirán,por eso se han tomado estas decisiones.Además,pensamos que las medidas
aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos,lo que también beneficia al consumidor"
En concreto,la ley va a abaratar el coste de cambiar una hipoteca por otra,ya sea en la misma entidad o en de la competencia."Para ello
se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una
comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad".Además ,se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.
En el caso del
vencimiento anticipado,que es una cláusula por la que el banco puede dar por concluido el préstamo por impago y que deriva en un procedimiento de ejecución hipotecaria
,la normativa establece unos nuevos límites que dependen del tiempo que dure la hipoteca.En la primera mitad de vida del préstamo,el banco solo pude aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades.En la segunda mitad,el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.
Veamos un ejemplo práctico:una hipoteca a 20 años por un importe de 100.000 euros.En el caso de en los 10 primeros años,la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000 euros o nueve cuotas mensuales,mientras que en los 10 posteriores,la cifra mínima a deber serían 4.000 euros o 12 mensualidades.
Pero todo ello excepción: aunque tiene carácter retroactivo ,estas condiciones
solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado,por tanto,no exista un litigio."Lo que se pretende con esta medida es dar margen a aquellas personas que tengan dificultades puntuales para pagar la hipoteca",recalcan desde el Ministerio liderado por Luis de Guindos.
Por último ,y aunque sea de forma indirecta,los actuales hipotecados también
se beneficiarán de la "lista negra" de cláusulas abusivas que contiene la ley.Su simple reflejo normativo será un pilar para que los tribunales fallen a favor de los consumidores en las demandas que hay en esta materia.
Si vas a firmar una hipoteca próximamente
Los mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor (en verano a más tardar,si no hay cambios de última hora)Así,todo futuro hipotecado podrá beneficiarse de las medidas anteriores(paso de hipoteca variable a fija y nueva condiciones en la cláusula de vencimiento anticipado) y de otras muchas.
Además la nueva normativa contempla la
creación de un modelo tipo de hipoteca,a la que banco y cliente se podrán acoger si están de acuerdo ( está previsto que sea un "prototipo" muy sencillo para que cualquier persona lo pueda entender),así como la creación de un
documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo),que será algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y anuladas por los juzgados de toda España.
También juega a favor del futuro hipotecado que
el banco no podrá colocarle los llamados "productos vinculados".Y es que las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos como seguro de hogar o vida a cambio de concederles la hipoteca.Lo que sí podrán seguir usando son los "productos combinados",que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca( por ejemplo,contratando el seguro de hogar el diferencial te baja en una décima y otra adicional si también contratas el seguro de vida).Economía ha dejado muy claro que el Banco de España estará muy atento a las praxis de la banca para evitar que las ofertas vinculadas puedan disfrazarse de combinadas.
En el caso de quién debe asumir los
gastos que acarrea la formalización de la hipoteca,las noticias ya no son tan buenas: la normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos cada parte, pero
no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente.A pesar de que muchas sentencias judiciales ya están obligado a los bancos a que asuman buena parte de los gastos,Economía asegura que también hay tribunales que se han inclinado a favor del sector financiero.Por eso,simplemente apuesta por la negociación entre las partes.El consuelo es que muchos bancos ya están moviendo ficha asumen parte de los gastos.
Otra novedad de la que sí se beneficiarán los consumidores es de la
rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada,ya sea parcial o totalmente.En el caso de las hipotecas variables,es límite será 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año.A partir de entonces no pagará penalización por la cancelación.Para las hipotecas fijas,el porcentaje es algo más elevado :el 4% en los primeros 10 años y el 3 % pasado dicho plazo.
¿Y qué sucede en caso de impago?Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado,la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cota mensual ( el conocido como interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero.Actualmente,hablaríamos de un máximo del 9%.
Por último,y a pesar de la cantidad de beneficios que tendrán los consumidores,la norma no incluye ningún apartado especial sobre la dación en pago,que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda.El silencio de la normativa en este sentido no es ninguna sorpresa :en el anteproyecto que se presentó en verano,el Gobierno ya dejó claro que la nueva ley hipotecaria no trataría este caso.
Con todo,las hipotecas del futuro serán más transparentes,tendrán el visto bueno de los notarios y de los registradores,podrán cambiarse sin apenas coste,estarán sujetas a menos comiciones y darán mayor margen temporal a todos aquellos que por problemas puntuales no puedan pagar la cuota mensual del préstamo.
Fuente:
www.idealista.com
